Zoals gebruikelijk, worden de regels voor het verkrijgen van een hypotheek ieder jaar een beetje bijgeschaafd. Ook dit jaar is dat natuurlijk weer het geval. Als u op zoek bent naar een nieuw huis, is het dus belangrijk om te weten wat er verandert.
Voor zij die in 2023 geen huis konden kopen omdat er geen hypotheek werd verleend, zijn deze veranderingen belangrijk om te weten! Wellicht was uw inkomen te laag, vond de bank uw inkomen niet stabiel genoeg of kwam u spaargeld tekort waardoor u geen woning kon kopen. Per 1 januari 2024 zullen er meerdere veranderingen doorgevoerd worden waardoor u nu mogelijk wel in aanmerking komt voor een hypotheek en dus uw eigen woning kunt kopen.
Aanpassing tarieven overdrachtsbelasting
In 2021 is de regel in gegaan dat kopers van 18 tot 35 jaar eenmalig geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning hoeven te betalen. Vanaf 1 januari 2024 geldt dat de woning dan niet duurder mag zijn dan € 510.000,=. Dit scheelt zomaar duizenden euro’s aan kosten koper! Kopers van 35 jaar of ouder die in de woning gaan wonen, betalen 2%. Beleggers maar ook ouders die kopen voor studerende kinderen betalen 10,4 % overdrachtsbelasting. De overheid wil met deze maatregelen starters en doorstromers meer kansen geven op de woningmarkt.
Afgeloste studieschuld
Goed nieuws! Het schuldbedrag wat afgestudeerden maandelijks aflossen gaat vanaf 2024 flink meetellen voor het bepalen van de te verstrekken hypotheek. Deze nieuwe manier van de maximale hypotheek bepalen geeft een preciezer beeld van wat je naast de rente en aflossing van de studieschuld aan hypotheeklasten kan betalen. Hierdoor ontstaat er voor afgestudeerden meer ruimte om te lenen voor een woning.
Hypotheek met NHG goedkoper en ruimer.
Een hypotheek met NHG (Nationale Hypotheek Garantie) biedt extra zekerheid voor uzelf en voor de bank. Wanneer u door het verliezen van uw baan of door bijvoorbeeld een echtscheiding de hypotheeklasten niet meer kunt opbrengen, kan een restschuld bij gedwongen verkoop worden kwijtgescholden. Dit is prettig voor uzelf maar geeft daarnaast ook een financieel voordeel, u krijgt namelijk hiermee de allerlaagste hypotheekrente. De kosten voor het krijgen van NHG bedragen eenmalig 0,6% over het hypotheekbedrag, deze kosten zijn aftrekbaar voor de Belastingdienst. De NHG kostengrens is gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. Vanaf 1 januari 2024 is de kostengrens € 435.000,=.
Wetgeving VvE’s
In 2018 is de “Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars” ingevoerd. Dit moet leiden tot financieel gezondere VvE’s en beter onderhoud van het gebouw. Sinds 1 januari 2021 is het verplicht dat VvE’s hun reservefonds op orde hebben.
Doel van de wetgeving.
Een kwart van de woningen in Nederland is appartement. Er zijn 1,2 miljoen appartementen in 121.000 VvE’s verenigd. Echter, na onderzoek is gebleken dat een derde van de VvE’s slecht tot matig functioneert. Ze zijn niet ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, reserveren te weinig of hebben geen onderhoudsplan. Dat leidt tot verval van het onroerend goed. Naast het aspect van onderhoud speelt verduurzaming een rol. Nederland is deelnemende partij bij het Europees Energie akkoord en uitdien hoofde dient zij wetgeving te implementeren die (investeren in) groene energie stimuleert.
Veranderingen sinds 2018.
In het verleden waren de VvE’s al verplicht om een reservefonds aan te houden, maar in de wet staat niet hoeveel er gereserveerd moet worden. Met een lege spaarpot voldoet de VvE feitelijk toch aan de wet. Sinds begin 2018 is de VvE verplicht te reserveren op basis van 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar of op basis van het MJOP, het meerjarenonderhoudsplan. Dat laatste heeft de voorkeur van de wetgever. Steeds meer banken sluiten alleen een hypotheek af als de VvE geactiveerd is.
Let hierop als u een appartement gaat kopen of laat u goed adviseren.
Zijn er nog eisen aan het MJOP als op basis daarvan gereserveerd wordt?
Ja, het MJOP moet een concrete kostenberekening bevatten. De looptijd van het MJOP moet minstens tien jaar zijn en het MJOP mag niet ouder zijn dan vijf jaar. Dit waarborgt dat de reservering altijd aansluit bij het werkelijk benodigd onderhoud.
Meer leencapaciteit voor energiezuinige woningen
Vanaf 1 januari 2024 zal de maximale hypotheek in Nederland naast het inkomen van de woningzoeker en de waarde van de woning ook afhangen van het energielabel van de woning. Huiseigenaren die een energiezuinige woning hebben kunnen hierdoor aanzienlijk meer gaan lenen. Voor woningen met het energielabel A++++ in combinatie met een energieprestatiegarantie van minimaal 10 jaar betekent dit een maximale stijging van het extra te lenen bedrag tot € 50.000. Voor woningen met energielabel A of B zonder de energieprestatiegarantie stijgt het extra leenbedrag naar € 5.000.
Voor huiseigenaren die hun woning met energielabel E, F, G, D, of C willen verduurzamen kan er vanaf 2024 geleend worden tot maximaal € 20.000. Bij de woningen met energielabel A of B stijgt dit extra te lenen bedrag voor verduurzaming naar € 10.000. De nieuwe wetgeving moet woningzoekers en -eigenaren stimuleren om meer te investeren in energie- efficiënte upgrades. Dit is niet alleen belangrijk voor de energierekeningen die met deze upgrades verlaagd kunnen worden, maar ook voor het dragen van een grotere hypotheeklast.
Meer leencapaciteit voor alleenstaanden
Voor alleenstaanden brengt 2024 een positieve verandering met zich mee. Alleenstaanden met een inkomen vanaf € 28.000 kunnen vanaf 2024 maximaal € 16.000 meer lenen. Met een modaal inkomen van € 40.000 kunnen alleenstaanden in 2024 maximaal € 185.000 lenen. Volgens het Nibud kan de leencapaciteit van alleenstaanden omhoog doordat zij in vergelijking tot samenwonenden lagere vaste lasten hebben.
Heeft u plannen om dit jaar een huis te kopen, dan is het verstandig om eerst een afspraak te maken met een hypotheekadviseur. Deze kan u goed adviseren. Mevrouw de Aankoopmakelaar werkt samen met diverse hypotheekadviseurs met wie wij een vrijblijvende afspraak kunnen organiseren.
